老朽化が進む分譲マンション｜マンション管理士として社会貢献したい

 

▼自己紹介

はじめまして。マンション管理士の小松高明と申します。この度は弊プロジェクトをご覧いただきまして誠にありがとうございます。

簡単に自己紹介させていただきますと、1983年に立教大学法学部卒業後、日本生産性本部認定経営コンサルタントとして大手外資系企業や日本企業および経済産業省（中小企業庁）が推進する中小企業新連携プロジェクトのための産業調査やコンサルティングに従事。また、大手自動ドア会社にてマンション建設ラッシュの中、セールスエンジニアとして新築マンションの起工から竣工に向けたゼネコン営業や設計事務所回りなどを通して分譲マンションの構造や設備に関する知識を得ました。その後、2014年にマンション管理士登録と同時にマンション管理士事務所を開設。目黒区マンション管理士会（役員；監事）や東京マンション管理士事務所協会に所属し、マンション管理セミナーの開催および管理組合の理事・理事長の方々とのフリーディスカッション＆相談会の議事録や諸先輩方が顧問を務めるマンション管理組合の理事会や総会に同席し、大規模修繕アドバイザーのアシスタントや管理組合が抱える種々の問題とその解決策について色々と経験を積んで参りました。

 

今後も更なる自己研鑽を重ねて『マンション管理士』としての使命（ミッション）を全うすることで、少しでも皆さまのお役に立てればと考えマンション管理の勉強と研究に余念のない日々を過ごしております。

 

（所属しているマンション管理士会が主催したセミナーの一コマ；講師は管理士会の理事）

 

▼プロジェクトを立ち上げたきっかけ

現在、市販されているマンション管理読本で売れていそうな本（10数冊）に一通り目を通しました。どの本も非常に詳しく解説されているのですが、ちょっと気になったのは、マンション管理について全くの素人の方が読んだ場合にはすんなり頭に入らないのでは？という印象を受けた点です。

 

そこで、知識ゼロからでも読み易い『マンション管理のバイブル』を執筆し、理解し難い部分（パート）についてはメールによる質疑応答で丁寧に解説するプロジェクトを立ち上げました。クラウドファンディングの支援者様とマンションの管理に危機意識をもちながら日々暮らしている方々とでは、もしかするとジェネレーションギャップがあるかもしれませんが、最後までお目通しいただければ幸いです。

 

＜分譲マンションと戸建住宅の違い＞

これから分譲マンションを購入予定の方や既に購入しているがマンション管理について全く携わっていない方にぜひとも知っておいて欲しいことがあります。それは戸建住宅の場合には所有者の意向で基本は何でもできますが、マンションの場合には自分以外の所有者の影響を受けてしまうことがあり「知りませんでした」では済まない事がある点です。

 

 

最終手段として購入したマンションを売却したい場合でも「売れない」或いは「売り難くなる」ことがあります。そこで、マンションに関する知識を深めていただき、それでも分からない場合には気軽にマンション管理士を活用して欲しいと思っています。

 

＜日本の分譲マンションの老朽化問題＞

我が国最初の民間分譲マンションは1956年（昭和31年）、日本信販が売り主の『四谷コーポラス』で東京都新宿区に分譲されました。その後、1963年～1964年（東京オリンピック開催年）に第1次マンションブームが起こり、『建物の区分所有等に関する法律』（区分所有法）が制定されました。

 

2020年末時点での分譲マンションのストック数は約675万戸。国民の10人に一人（東京都内では3人に一人）がマンション暮らしをしている計算になります。マンションは生き物ですから寿命があります。一昔前は老朽化したマンションは建て替えれば良いという風潮がありました。しかしながら、分譲マンションの所有者の高齢化や建替え資金の問題などから実際に建替えに至った事例は少なく、昨今ではマンションをなるべく延命させたうえで永住を希望される区分所有者の方が増えています。

 

 

国土交通省によると2020年末時点で築40年超の高経年マンションは約103万戸（総ストック数の約15％）ですが、10年後の2030年には約232万戸、20年後の2040年には約405万戸となる見込みを公表しています。昨年6月にはマンション管理適正化法が一部改正されマンションの老朽化は国にとっても重要課題の一つとして位置づけられています。

 

＜マンション管理士とは？＞（外部リンク；ウイキペディア）

老朽化していくマンションを適正に維持・管理して行くためには、管理組合の運営、建物の維持又は修繕等に関する専門知識が必要になります。しかしながら管理組合の構成員である分譲マンションの区分所有者はこれらの専門知識を十分に有していないことが多いことから、管理組合に対して適切なアドバイスを行う「マンション管理の専門家」として2001年8月に施工したマンション管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化推進法）に基づき、新たな国家資格としてマンション管理士が誕生しました。

今回のプロジェクトでは、まだあまり知られていないマンション管理士の存在を世に広く知っていただくことも目的の一つとしています。

 

 

▼プロジェクトの内容

知識ゼロからでも読み易い『マンション管理のバイブル』の執筆と質疑応答プロジェクトを立案しました。なお、執筆といっても出版するのではなくパワーポイント等により作成したものをPDFファイルにしてお届けする予定です。

 

１．執筆予定の文献内容（想定しているもの）

（ページ数は未定。図解やグラフを用いて極力読み易い文献を目指します）

 

１）分譲マンションと戸建て住宅の違い

２）新築マンションと中古リノベーションマンションのメリット・デメリット

３）管理組合の権限と義務

４）管理組合の理事・理事長の仕事内容

５）マンションの２つの老いの問題

６）共用部分と専有部分についての解説

　　・一部共用部分とは　etc.

７）マンションの法律について

　　・今さら聞けない管理規約

　　・区分所有法の概要

　　・分譲マンションの民事訴訟の事例

　　・建替え円滑法の概要

　　・マンション管理適正化法の概要 etc.

８）理事会と総会の課題（問題点）

９）理事会で決められる事案と総会で決める事案

10）普通決議と特別決議

11）管理費と修繕積立金

12）共同利益背反行為について

13）長期修繕計画の立て方

14）大規模修繕について（周期、工法、工期、費用、ステップなど）

15）管理会社について

　　・管理業務主任者の仕事

　　・管理人の仕事

16）分譲マンションの5大トラブル

17）マンションの寿命に対する考え方

18）マンションのリフォームについて

　　・共用部分のリフォーム　

　　・専有部分のリフォーム/リノベーション

19）分譲マンションの駐車場・駐輪場

20）分譲マンションの新型コロナ対策

21）分譲マンションの防犯・防災対策

22）マンションのバリアフリー化

23）築古マンションの耐震問題

24）分譲マンションのコミュニティ形成

25）タワーマンションのメリット・デメリット

26）リゾートマンションの抱える問題点　

27）マンション管理士の上手な活用事例　etc.

２．質疑応答について

極力、読み易く分かり易い文献の執筆を目指しますが、区分所有（分譲）マンションという性質上、どうしても理解し難い部分も出てくるかと思います。そこで徹底的に理解したい方を対象に文献に関する質疑応答（メールによるやり取り、期間1年間、その間の回数制限なし）をリターンとしてご用意いたしました。

 

 

▼プロジェクトの展望やビジョン

今回のプロジェクトが実現し執筆が決まった場合には書籍として出版する構想も描いています。その他、マンション管理セミナーの開催やZOOMを用いてのオンラインサロンの開催なども検討中です。将来的には管理組合の顧問としてお役に立ちたいと考えておりますが、そのためにはより多くの経験を積む必要があると痛感致しております。マンションの権利関係（法律）は複雑ですし、設備や機器および建築資材は日進月歩です。また、空室対策（空室が出ると皆さんが現在、支払っている管理費や修繕積立金の負担が増える可能性があります）、区分所有者の高齢化に伴うバリアフリー化、事例は少ないですが建替えもしくは最終手段としての敷地売却など、勉強と研究をしなければならない事案は山積みです。

 

 

＜マンション管理士は経験がものを言う世界＞

公益財団法人マンョン管理センターの調査によるとマンション管理士を本業として行っている年齢層を以下の如く公表しています。　

　　

　　　<ｎ=729>

（29歳以下は該当なし）

・30～39歳 ・・・  0.8％

・40～49歳 ・・・  8.4%

・50～59歳・・・ 17.8％

・60～69歳・・・ 40.3％

・70～79歳・・・ 28.8％

・80歳以上・・・　3.6％

・無回答・・・・    0.3％

 

60歳以上が全体の約7割を占め、20歳代は該当なしという調査結果となっています。自分の恩師も60歳代後半～70歳代半ばで61歳の自分はまだひよっこのような存在ですが、長年に亘り培ってきた日本生産性本部認定経営コンサルタントとしてのスキル（情報収集力、分析力、問題解決力、応用力、プレゼンテーション力）をマンション管理士の仕事にも生かしたいと考えております。なお、高校時代には体育会ラグビー部に所属し自分より体重の重い選手を肩車しながら走ったり20キロのバーベルを背負いながらウサギ飛びした経験もあるため根性には自信があります。実際、不動産国家資格の取得に目覚めたのは51歳を過ぎてからで、52歳～54歳の3年間で宅建、管理業務主任者、マンション管理士資格を取得し、59歳時には損害保険募集人の資格を取得しました。

 

（3年に一度更新中）

 

＜最後に。。。＞

皆様からのエールが何よりも励みになります！

最後になりましたが、「マンションは管理を買え」という諺があります。管理の究極の目的は皆さんが所有されているマンションの資産価値の維持・向上です。管理組合の役員の方々におかれましては「自分達のマンションは自分達で守る」という強い意識のもと管理組合運営に携わっていただければ嬉しく思います。私も人生100年時代を見据えて『知力』『体力』の続く限り活動して行く所存ですので、ご支援・ご鞭撻のほど、よろしくお願い申し上げます。