組合収支の「あんしん診断」を広め、マンション老朽化を防ぎたい

 

はじめに

 

はじめまして、ダイアグノシス株式会社 代表取締役の辻将一と申します。約15年の間、マンション管理会社のフロントマンとしてマンション管理に携わってきました。その中で、長期にわたって安心できる分譲マンションの未来をつくるためには、管理会社と管理組合員、また、管理組合員同士の公正公平な意見交換の場が大切であると感じてきました。

しかし、マンション管理の世界にはクラス平均値のようなデータが少なく、管理会社のフロントマンですら、管理組合の収支について客観的な比較情報を入手できません。そういったデータを容易に入手し、比較できる仕組みがあれば、管理組合は常に適価を求めて議論・検討ができ、企業努力をしている管理会社も根拠のない値下げ交渉から解放されるのではないかと考えました。

そこで昨年、勤務していた管理会社を退職し、ダイアグノシス株式会社を設立しました。そして、すべてのマンション管理組合の未来が長期にわたって安心できるよう、その“きっかけを作りたい”との想いから、「マンション30年あんしん診断サポート」（あんしん診断）を考案し、管理組合を始め、マンション管理士などの専門家に活用してもらえるように活動しています。

 

前職退職後、個別にコンサルすることも考えましたが、それよりもこれだけ世の中に多くのマンションがあり、それぞれに問題を抱えていることを知っていたため、改善のための仕組みづくりが先決だろうと考えました。

 

しかし、あんしん診断は現状、1件あたり3時間かかってしまいます。そこで今回、半自動化するために皆様にご支援をお願いすることにしました。マンション暮らしの人たちが歳をとっても、安心して住み慣れたマンションで暮らしていけるよう、健全なマンション管理を推進する一助になればと思っています。皆様の応援をよろしくお願いいたします。

 

 

 

きっかけ

 

分譲マンションで「無駄な支出」や「根拠不明な管理費・修繕積立金の値上げ」が多いのは、組合収支を詳細に比較できる情報や診断書が手に入らなかったことが原因の1つです。

これまでのマンション管理組合では、自身の組合運営や収支状況について理事の方々が意見交換するのに必要な客観データ（例えば、他の管理組合の状況と比較できるような収支項目ごとの平均値）を手に入れることができませんでした。これは、管理会社のフロントマンも同様で、自分が担当している数件の管理組合の情報と比べるのが精いっぱいでした。

管理組合員同士は同じ空間に居住しているため、気まずくなるのを嫌って口に出せないという意見もあります。特に、声の大きい組合員や管理会社の人に対しては、「その見積もり額、高くありませんか？」「この支出は必要ですか。無駄じゃありませんか？」といった意見は正論であっても切り出せないことも多々あります。そんな時に、客観データに基づく診断レポートなどがあれば、遠慮がちな組合員の意見を代わりに言い表してくれます。

そこで、マンションの収支改善、老朽化対策支援などでマンション管理業界のサポートに注力する専門家、コンサルタントなどの協力のもと、まずは約1,000件のマンション管理組合の事業・決算情報をデータベース化することができました。これらの情報は本来であれば公的機関が収集しデータ化するのが望ましいのですが、そのようなデータは存在しないため、自力で集めています（目的開示の上）。実験的に取得したデータを分析すると比較的有意なデータであることはわかりました。

 

 

そこで、この客観データと長年の想いから、マンション管理組合や管理会社のフロントマン、マンション管理士などの専門家、さらには中古マンション購入希望者、マンション投資家などにも幅広く活用していただける画期的ともいえる「マンション30年あんしん診断サポート」（あんしん診断）を考案しました。

この「あんしん診断」では、多くの管理組合の決算情報（データベース）を基に、比較対象となる管理組合と「同規模の管理組合の収支平均値を算出し、これと対象管理組合の収支を比較分析すること」で、マンション管理の素人である管理組合員でも、管理費・修繕積立金などの組合収入の多寡や支出項目の無駄遣いの有無を確認し、「収支改善のきっかけづくり」ができます。

しかし現状では、一物件の診断書（レポート）を作るのに、早くても3時間以上かかってしまいます。これではせっかくの「あんしん診断」を広く活用してもらえません。

そこで、（半）自動化できるシステム構築をすることにしました。しかし、起ち上げたばかりの会社の資本力が乏しいため、クラウドファンディングにて皆様のご協力をいただければと思い、立ち上げました。

 

 

 

今回のプロジェクトについて

 

今回のプロジェクトでは、皆様からご支援をいただき、「あんしん診断」を（半）自動で作成するシステムを構築します。

現状では、診断対象の管理組合の決算・事業情報を記録し、それに対応する同規模物件平均値を算出するなどして「あんしん診断」を作成するのに3時間以上の工数が必要となります。

 

これでは、管理組合に一年間で提供できるレポート数は多く見込んでも1,000件程度にしかなりません。しかし、全国の分譲マンション数は10万棟を超えると言われています。システムを構築すれば、一年間で提供できる数は現状の8-10倍に増やすことができます。

 

また、診断に必要な習熟度が下がり、人員採用にもメリットがあります。マンション老朽化対策が社会問題になる中、マンション管理の新たなインフラツールとして、全国すべての分譲マンションに「あんしん診断」がいき渡り、管理組合が「収支改善のきっかけ作り」と「改善実行サポート」を受けていただけるように、ぜひとも皆様のご支援をいただきたいと思っております。

 

 

 

 

 

 

 

今後について

今回のプロジェクトは、現在は手作業で多くの工数を掛けないと実施できない「あんしん診断」に、自動作成できる仕組みを導入することで、これまで手に入らなかった他の管理組合の収支情報（項目ごとに細分化された同規模物件の収支平均値との比較分析情報）を全国すべてのマンションで、安価でスピーディーに入手・活用することができます。そして、マンション老朽化対策が手遅れになる前に、管理組合が収支改善をすることと、改善実行サポートを受けることの、第一歩となります。

 

「あんしん診断」については、業界新聞への掲載や、各種プレスリリースなどを通じたマスメディアの活用で、広く世間にアナウンスすることによって認知度を高めていきたいと思っています。また、将来的にはマンション管理士や各マンション管理士会、行政機関との連携も図っていきたいと考えています。

 

システムが浸透すれば、短期的利益としては財務の改善による修繕積立金の積み上げ効果および、修繕積立金の値上抑制効果があります。長期的利益としては、当診断活用による議論の活発化によるコミュニティの活性化および、適切な修繕実施における財政的裏付けを持つことによる建物の劣化抑制効果が期待できます。総じてソフト・ハード両面からのスラム化（マンションの人・建物両面における）対策になるのです。

 

分譲マンションに暮らす人たちが少しでも快適かつ幸せに暮らしていけるようにしていくために、ぜひこの「あんしん診断」の半自動化システム構築の応援をよろしくお願いいたします。

 

 

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本プロジェクトのリターンのうち、【お名前掲載】に関するリターンの条件詳細については、リンク先（https://readyfor.jp/terms_of_service#appendix）の「リターンに関するご留意事項」をご確認ください。